Ett försäljningsprospekt har ett tydligt uppdrag: fastigheten ska framstå som intressant. Därför lyfts hyrorna, läget och möjligheterna gärna fram. Sådant som kan bli dyrt får ofta mindre plats.
Det betyder inte att siffrorna är fel. Problemet är att rätt siffror kan ge fel bild när viktiga delar saknas. Här granskar vi tre påståenden som ofta låter bättre än de är.
Påstående 1: ”Fastigheten ger 7 procents avkastning”
|
Vad prospektet säger: Prospektet visar ett driftnetto på 700 000 kronor och ett pris på 10 miljoner kronor. Delar man driftnettot med priset blir direktavkastningen 7 procent. Det ser starkt ut.
|
Vad som saknas
- Direktavkastningen räknas före ränta och amortering. Den säger alltså inget om vad som blir kvar när lånet ska betalas.
- Siffran kan också bygga på ett ovanligt billigt driftår. En varm vinter, få reparationer eller tillfälligt låga energipriser kan göra resultatet ovanligt bra.
- Större underhåll syns sällan i driftnettot. Ett takbyte på 1,5 miljoner kronor kan ligga nära i tiden utan att påverka den presenterade avkastningen.
|
Verklighetskontroll: Räkna om med normaliserade driftkostnader, en årlig reserv för större underhåll och den ränta du faktiskt kan få. Visa sedan resultatet både före och efter amortering.
|
|
Räkneexempel: Om lånet är 7 miljoner kronor och räntan 5 procent kostar räntan 350 000 kronor per år. Med 100 000 kronor i amortering återstår 250 000 kronor av driftnettot. Om du dessutom reserverar 150 000 kronor för underhåll återstår 100 000 kronor. Det är 1 procent av köpeskillingen, inte 7 procent.
|
Påstående 2: ”Alla lägenheter är uthyrda”
|
Vad prospektet säger: Full uthyrning låter tryggt. Hyrorna kommer in och ingen yta står tom. Men en ögonblicksbild säger ganska lite om vad som händer nästa år.
|
Vad som saknas
- Kontrollera hur länge hyresgästerna har bott kvar och om det finns uppsägningar som ännu inte hunnit påverka intäkterna.
- En lokal kan vara uthyrd men ha kort avtalstid. Om den står för en stor del av hyran blir fastigheten känslig när avtalet löper ut.
- Hyran kan vara hög därför att fastigheten erbjuder sådant som samtidigt kostar mycket, till exempel värme, el eller service som ingår i avtalet.
|
Verklighetskontroll: Gör en andra kalkyl där en bostad eller den största lokalen står tom i sex månader. Lägg även in kostnaden för anpassning, mäklare och en hyresfri period för en ny lokalhyresgäst.
|
|
Räkneexempel: En lokal ger 25 000 kronor i månaden. Sex månaders tomställning betyder 150 000 kronor mindre i hyra. Om anpassningen för nästa hyresgäst kostar 200 000 kronor blir den totala effekten 350 000 kronor, innan övriga kostnader räknas.
|
Påstående 3: ”Det finns stor utvecklingspotential”
|
Vad prospektet säger: Utvecklingspotential kan betyda vindslägenheter, högre hyror, fler parkeringsplatser eller ombyggda lokaler. Det kan också betyda att köparen förväntas betala för en idé som ännu inte är genomförbar.
|
Vad som saknas
- En möjlig ombyggnad kan kräva bygglov, teknisk utredning och godkännande från myndigheter eller hyresgäster.
- Högre hyror kan kräva en standardhöjning som kostar mer än den extra hyran motiverar.
- Nya ytor kan minska värdet på något annat. Fler parkeringsplatser kan exempelvis ta bort gårdsmiljö eller byggrätt.
|
Verklighetskontroll: Sätt värdet på framtidsplanerna till noll i grundkalkylen. Gör sedan en separat utvecklingskalkyl med kostnad, tidsplan, finansiering och ett försiktigt intäktsantagande.
|
|
Räkneexempel: En vindsombyggnad kan ge 180 000 kronor i ny årshyra. Om projektet kostar 3 miljoner kronor tar det mer än 16 år att få tillbaka investeringen före ränta, underhåll och skatt. Potentialen finns, men den är inte gratis.
|
Frågan som avslöjar kalkylen
Prospektet är en startpunkt, inte ett facit. Den mest användbara frågan är ofta inte ”vad tjänar fastigheten?” utan ”vilka antaganden måste vara sanna för att kalkylen ska hålla?”.
Ett sätt att få syn på svagheterna är att samla pris, hyror, drift, finansiering och flera nyckeltal i samma beräkning. Verktyget för att analysera en hyresfastighet gör det möjligt att ändra en siffra i taget och se vad som händer med helheten.
När ett köp fortfarande ser rimligt ut efter högre ränta, lägre hyror och en ordentlig underhållsreserv börjar kalkylen bli intressant på riktigt.
Deutsch
English
Arabic
French
Spanish
Portuguese
Turkish
Dutch
Italiano
Russian
Romaian
Portuguese (Brazil)
Greek
